부동산 세금 계산

왼쪽 조건 입력 카드에서 취득가(만원)·전용면적(㎡, 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2% 추가)·매수 후 주택 수·조정대상지역 여부·저가 주택(수도권 1억↓/비수도권 2억↓) 여부·일시적 2주택(기존 주택 3년 내 매도) 여부를 입력합니다. 오른쪽 계산 결과 카드에는 적용 세율·기본 취득세·지방교육세와 총 세액·실효세율이 표시되고, 하단 '적용 룰·안내' 상자와 노란 안내 상자에 유상거래 기준·생애최초·법인 등 별도 감면은 상담이 필요하다는 안내가 함께 붙습니다.

취득세는 매수 시점에 한 번 내는 초기 비용이라, 계약 전에 미리 가늠해 둘 수 있는 항목입니다. 주택 수 구간과 조정대상지역 지정 여부가 세율을 가르는 전환 지점이므로, 매수 전 이 두 조건이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 총 세액을 좌우합니다. 화면 하단 안내대로 표시되는 세액은 2024~2025년 표준 케이스를 가정한 추정치이며, 실제 세액은 보유 주택 구성·과거 세액 등에 따라 달라질 수 있어 최종 판단 전 세무사 상담이 필요합니다.

조건 입력 카드에서 공시가격(만원)·1세대 1주택(공시가 9억↓ 특례) 여부·도시지역분 포함 여부·건축물 시가표준액(옵션)을 입력합니다. 연간 보유세 추정 카드에는 적용 세율표·과표(공시가 60%)·산출 재산세·지방교육세(20%)·지역자원시설세(근사)와 연간 보유세 합계가 표시되며, '적용 룰·안내' 상자에 지역자원시설세 산출 방식과 재산세 7월·9월 분납 안내가 함께 붙습니다.

보유세는 매도할 때까지 매년 반복해서 나가는 고정 비용이라, 한 번의 계산이 아니라 여러 해에 걸친 누적 부담으로 봐야 합니다. 1세대 1주택 특례 적용 여부가 이 매년 부담을 가르는 기준이며, 공시가격이 오르내리면 과표(공시가 60%)가 먼저 움직이고 세액은 그 변화를 후행해 반영됩니다. 이 탭에서 입력한 공시가격은 종합부동산세 탭의 연간 총 보유 부담 합계로 자동 이어지므로, 한 해의 보유세 전체를 파악하려면 두 탭을 함께 확인하는 순서가 유용하며, 세부담 상한(직전연도 150%)은 이 계산과 별도로 적용된다는 점도 함께 감안합니다.

조건 입력 카드에서 보유 공시가격 합계(만원)·보유 주택 수·조정대상지역(다주택만 의미) 여부를 입력합니다. 연간 종부세 추정 카드에는 적용 세율표·공제·공제 후 초과액·공정시장가액(60%)·적용 한계 세율·산출 종부세·농어촌특별세와 연간 종부세 부담이 표시되고, 그 아래 요약 상자에 보유세 탭의 재산세와 이번 탭의 종부세를 더한 연간 총 보유 부담 합계가 이어집니다.

종합부동산세는 공제 한도(1주택 12억·다주택 9억)를 넘는 구간부터 발생하는 누진 부담이라, 보유 공시가격 합계가 이 한도 아래에 있으면 세액이 0입니다. 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 공제 기준과 적용 세율 구간이 달라지므로, 한도를 넘는 순간부터는 국면이 완전히 바뀐다고 볼 수 있습니다. 안내 상자대로 보유세 탭에서 공시가를 먼저 입력해야 연간 총 보유 부담 합계가 정확히 반영되고, 고령자·장기보유 세액공제와 세부담 상한(150%)은 이 계산에 포함되지 않은 별도 항목이라는 점도 함께 확인합니다.

조건 입력 카드에서 자산 종류(아파트·분양권·입주권)·양도가(만원)·취득가(만원)·필요경비(만원)·보유기간(년)·거주기간(년)·주택 수·조정대상지역 여부·1세대 1주택(12억 이하 비과세 자격 검토용) 여부를 입력합니다. 계산 결과 카드에는 양도차익·장기보유특별공제·과세표준·일반세율 산출액·양도소득세·지방소득세(10%)와 총 세액·세후 양도차익이 표시됩니다.

양도소득세는 매도 시점에 실현된 차익에만 부과되는 세금이라, 보유 중에는 발생하지 않고 판 뒤에 한 번 정산됩니다. 보유기간·거주기간이 길수록 장기보유특별공제 비율이 커지는 구조여서 두 기간은 세액을 낮추는 선행 조건이 되고, 1세대 1주택 요건(12억 이하)을 충족하는지 여부가 비과세 자격을 가르는 분기점이 됩니다. 화면 하단 안내대로 이 탭은 표준 케이스를 가정한 추정치이며 다주택 중과 한시 유예(2026.5.9 종료)처럼 시점에 따라 달라지는 조건도 있어, 실제 신고 세액과는 차이가 있을 수 있으므로 세무사 상담이 필요합니다.

조건 입력 카드에서 자산 종류·거래 종류(매매·임대차)·지역·거래금액(만원)·부가가치세(VAT 10%) 포함 여부와, 9억 원 이상 거래에서 선택해 입력하는 협의 요율란(법정 상한 요율 초과 입력 시 상한 적용)을 다룹니다. 계산 결과 카드에는 기준 금액·법정 상한 요율·적용 요율·중개수수료와 합계가 표시되고, 상단 안내 배너에는 시도별 정확한 요율은 한국공인중개사협회 사이트를 참고하라는 문구가 붙습니다.

중개수수료는 거래 1건마다 한 번씩 발생하는 비용이라, 조건에 따라 세율 구간이 갈리는 다른 탭의 세금과는 성격이 다릅니다. 거래금액이 지역별 법정 상한 요율 구간을 정하고, 9억 원 이상 구간에서는 그 상한 안에서 중개사와 협의한 요율을 대신 입력할 수 있어 실제 지불액이 상한과 협의 요율 사이 밴드 안에서 정해집니다. '적용 룰·안내' 상자대로 이 화면은 법정 상한 기준 추정치를 보여줄 뿐이며, 실제 수수료는 중개사와의 협의로 정해진다는 점을 감안해야 합니다.

조건 입력 카드에서 취득일·1세대 1주택 여부·조정대상지역 여부를 입력하면 오늘 날짜 기준 보유기간(년·일)이 계산됩니다. 오른쪽 분기점 진단 카드에는 현재 단계를 요약하는 문장과 다음 분기점까지 남은 날짜(D-day)가 먼저 표시되고, 그 아래 단기세율 60% 진입·일반세율 진입 및 1세대 1주택 비과세 자격·장기보유특별공제 시작·1세대 1주택 장특공 보유분 최대(40%)·다주택 장특공 최대(30%) 순서로 각 분기점의 날짜와 통과 여부(체크)가 카드로 나열됩니다.

이미 통과한 분기점은 체크 표시로, 아직 남은 분기점은 날짜만 표시되어 다음 세제 조건이 바뀌는 전환 시점이 언제인지 한눈에 가늠할 수 있습니다. 다만 이 카드는 보유·거주 기간에 따른 세제상 분기점을 안내할 뿐 매도 시점을 정해주는 것은 아니며, 1세대 1주택·조정대상지역 조건을 실제와 다르게 입력하면 결과도 달라지므로 취득일과 조건을 정확히 맞추는 것이 중요합니다.