유동성·신용 사이클

상단에 M2(광의통화) 전년동월비(2026-04 기준 5.72%▲)·기준금리·가계대출금리(2.75%/4.46%▲)·유동성 국면(중립) 3개 요약 카드가 있고, 그 아래 M1(협의통화)·M2(광의통화) 잔액과 M1/M2 비율 추이 차트, M1·M2 증감률(전년동월비) 추이 차트가 이어집니다. 하단에는 지역 선택(전국·서울·경기·인천·부산·대구·대전·광주·울산)과 시차 맞춤 토글이 붙은 "M2(광의통화) 증가율과 지역 매매지수 상관" 섹션이 있고, 전국·서울 각각의 최적 선행 개월수·상관계수 카드와 전국·서울 백테스트 표(4분위 구간별 표본·평균 변화·상승 비율)가 표시됩니다.

M1/M2 비율은 단기 유동성이 요구불예금처럼 즉시 쓸 수 있는 형태로 몰리는지, 정기예금 등 상대적으로 장기·저유동성 자산으로 흩어지는지를 보여주는 질적 지표입니다. 하단 상관·백테스트 표는 M2 증가율 상위 구간(4분위) 진입 이후 실제 매매지수가 평균적으로 어떻게 움직였는지 사후 통계로 보여줄 뿐이며, 화면에 반복 표시되듯 상관은 사실이며 인과를 뜻하지 않습니다.

소비자물가 중 변동성 큰 식료품·에너지를 제외한 근원물가 전년동월비 추이 차트와, 한국·미국 장단기 금리차(10년-3년/2년 스프레드) 추이 차트가 위아래로 배치됩니다. 아래는 지역 선택과 시차 맞춤 토글이 붙은 "근원물가 증가율과 지역 매매지수 상관" 섹션으로, 전국(12개월 선행·r=-0.70)·서울(12개월 선행·r=-0.65) 카드와 최근 10년 상관계수가 함께 병기됩니다.

근원물가가 기준선(2%) 위로 계속 벗어나거나 장단기 금리차가 음(-)으로 뒤집히는 구간(역전)은 통화정책이 긴축으로 기울 가능성을 앞서 보여주는 신호로 참고할 수 있습니다. 화면은 이 신호가 실제 지역 매매지수와 어느 정도 시차·강도로 연동됐는지 과거 데이터로 병기할 뿐, 물가·금리 경고가 곧바로 특정 시점의 매수·매도 신호를 의미하지는 않습니다.

원/달러 환율과 외환보유고 잔액을 겹쳐 그린 차트, 국제결제은행(BIS) 신용갭(국내총생산 대비 민간신용 갭) 추이 차트(상단에 "최신 BIS 신용갭 밴드: 보통(-8.01%p)" 배지)가 이어지고, 아래에 원/달러 환율·외환보유고·BIS 신용갭 각각과 지역 매매지수의 상관 섹션 3개가 차례로 배치됩니다. 환율(전국 9개월 선행 r=-0.57)·외환보유고(전국 5개월 선행 r=0.88) 상관은 지역 선택 버튼과 오버레이 차트·카드가 함께 표시되지만, BIS 신용갭 상관(전국 33개월 선행 r=-0.63)은 "수준으로 비교" 배지가 붙고 오버레이 차트 없이 카드만 표시됩니다.

BIS 신용갭 섹션에 라인 차트가 없는 것은 이 지표가 전년동월비 증감률이 아니라 신용갭 수준 자체를 비교하는 지표라서 설계상 그렇게 구성된 것이며, 데이터 누락이 아닙니다. 환율 급등·외환보유고 둔화·신용갭 과열이 겹치는 시기는 대외 변동성이 신용 과열 국면과 함께 움직이는지 살펴보는 참고 자료이며, 세 지표 중 하나만으로 시장 방향을 단정할 근거는 아닙니다.

주택관련대출 잔액(전세자금대출 포함 대리지표) 막대·증감률 차트와, 전국·서울·인천·경기·5대 광역시를 토글로 전환하는 전세가율 추이 차트(상단에 "서울 전세가율이 참조선(70%)까지 19.6%p 남음" 배지)가 이어지고, 하단에 지역 선택·시차 맞춤 토글이 붙은 "주택관련대출 증가율과 지역 전세지수 상관" 섹션(전국 1개월 선행 r=0.63·서울 121개월 선행 r=0.69)이 있습니다.

전세가율이 참조선(70%)에 가까워질수록 전세를 낀 매매에 필요한 실투자금 비중이 줄어들어 레버리지 여건이 완화된다고 해석할 수 있습니다. 주택관련대출 증가율과 전세지수 상관은 대출 확대가 전세가격 상승과 함께 움직이는 시차를 사후 통계로 보여주는 참고 자료이며, 개별 갭투자의 위험도까지 판단해 주지는 않습니다.

코픽스(신규취급액·잔액) 두 계열과 한국은행 기준금리를 함께 그린 추이 차트 아래, 대출 규제 이벤트 카드 9건이 2줄 그리드로 나열됩니다. 2019-12-16 12·16 대책부터 2025-07-01 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행까지 각 카드에 요약 설명과 금융위원회·KB think 등 출처 링크가 붙습니다.

코픽스는 은행 변동금리 주택담보대출의 산정 기준이 되는 지표라, 기준금리와의 간격·방향을 함께 보면 실제 차주가 체감하는 대출 금리 흐름을 가늠할 수 있습니다. 차트 아래 대출 규제 이벤트를 같은 시간축에 놓고 보면 금리가 오르내리는 시기와 DSR·LTV(주택담보대출비율) 규제가 강화·완화된 시기가 겹치는지 교차 확인할 수 있으며, 이 목록은 정책·규제 메뉴의 대출 규제 연혁 탭과 같은 데이터를 공유합니다.

상단에 "강남11개구 최근 매매 변동 방향: 상승" 배지와 강북14개구·경기·인천·부산·대구·대전·광주·울산 지역 토글, 시차 맞춤 토글이 있고, 강남11개구·강북14개구·경기 매매증감률을 겹쳐 그린 추이 차트 아래 지역별 최적 시차·상관계수 카드(강북14개구 1개월 시차 r=0.95·경기 1개월 시차 r=0.77)가 표시됩니다. 각 카드에는 참고 출처(한국은행 BOK 이슈노트 제2022-25호 「주택가격 전이효과 분석」)와 한국은행 인용치(참고·계산 아님, 강남 +1%p 시 강북 +0.40%p·경기 +0.58%p)가 별도로 병기됩니다.

강남11개구는 서울 안에서도 가격 변동이 먼저 나타나는 지역으로 자주 거론되는데, 이 화면은 그 변동이 강북·경기 등 인접 권역으로 몇 개월 시차를 두고 번지는지를 직접 계산한 상관계수로 보여줍니다. 자체 계산치와 한국은행 인용치를 나란히 두어 두 값을 비교할 수 있게 했으며, 상관은 사실 관찰이고 인과를 뜻하지 않는다는 점을 화면에서도 함께 명시합니다.

서울 PIR(소득대비 주택가격) 역대 백분위(상단 90퍼센타일 이상·중상 70퍼센타일 이상)와 BIS 신용갭 밴드를 결합한 요약 카드 2개("상위 48퍼센타일(중립)"·"BIS 신용갭 -8.01%p(보통)")가 상단에 있고, 그 아래 서울 PIR 시계열과 누적평균을 함께 그린 차트, 지역 선택·"수준으로 비교" 배지가 붙은 "서울 PIR과 지역 매매지수 상관" 섹션(전국 18개월 선행 r=-0.42·서울 18개월 선행 r=-0.66)이 이어집니다.

서울 PIR이 역대 분포에서 어느 위치(백분위)에 있는지와 BIS 신용갭이 과열·보통·안정 중 어느 밴드에 있는지를 함께 놓고 보면, 두 지표가 동시에 상단에 가까울수록 리스크가 누적된 구간인지를 사실 관찰 형태로 판단하는 참고 자료가 됩니다. 화면 서술대로 이 관찰은 매매 권유가 아니며, PIR 자체는 전국 연말정산 근로소득(1인당) 대비 매매가로 산정됩니다.