시장이 정해 주는 것과 내가 정하는 것, 잃지 않는 조건만 내 몫이다

기준일: KB 주간 2026-09-21 · 법령 2026-09-26 현행

부동산 투자로 크게 번 사람에게 그게 실력이냐고 물으면 기분 나빠한다. 그런데 오랫동안 이 시장을 본 사람들의 답은 비슷하다. 나심 탈레브는 눈부신 성공의 상당 부분을 운으로 돌렸다. 적당한 성공은 실력으로 설명되지만, 남들이 평생 버는 돈을 몇 년에 번 결과부터는 운의 영역이라는 것이다.

부동산은 그 운이 더 잘 안 보이는 시장이다. 주식은 매일 가격이 찍히지만 부동산은 한 단지에 거래가 몇 달에 한 건씩 나온다. 아슬아슬했던 순간이 숫자로 남지 않으니, 여태 안 빠졌다는 기록만 남고 사람은 그걸 안전으로 배운다. 탈레브가 말한 러시안룰렛과 같다. 약실이 수백 개면 몇십 번을 당겨도 아무 일이 없고, 그러면 사람들은 그 게임을 안전하다고 부른다.

운이 크다는 건 통제할 게 없다는 뜻이 아니다

운을 인정하면 허무해진다. 내가 뭘 해도 시장이 정한다면 노력할 이유가 뭐냐는 생각이 든다. 그런데 정확히는 반대다. 운이 큰 시장일수록 통제되는 것 몇 개가 갖는 무게가 커진다.

시장이 정하는 것은 셋이다. 이 집이 앞으로 오를지 내릴지. 금리가 어디로 갈지. 정책이 어떻게 나올지. 어느 것도 내가 정하지 못한다.

내가 정하는 것도 셋이다. 얼마를 빌릴지. 값이 빠져도 얼마나 오래 버틸 수 있게 살지. 그리고 얼마까지 잃으면 손을 뗄지를 미리 정할지. 이 셋은 순전히 내 몫이고 시장에 좌우되지 않는다. 투자에서 내가 할 수 있는 것은 이 세 개밖에 없다고 보면 된다.

부동산의 손실은 숫자로 끝나지 않는다

집값이 빠졌다는 말과 내 돈이 빠졌다는 말은 다른 말이다. 10억짜리 아파트에 전세 5억이 깔려 있다고 하자. 집값이 2억이 빠지면 그 2억은 전부 내 돈에서 나간다. 3년 뒤 세입자에게 돌려줄 5억은 집값이 내려도 그대로 5억이다.

여기에 한 가지가 더 있다. 부동산은 내리고 나면 팔고 싶어도 못 판다. 주식은 클릭 한 번이면 되는데 부동산은 사줄 사람이 사라지면 몇 달이고 매물만 걸려 있다. 그동안 이자는 매달 나간다. 그래서 손해 보고 파는 순간은 투자 판단이 아니라 생존 판단이 된다. 생존 판단은 거의 예외 없이 손실을 확정한다.

심지어 팔고 싶어도 팔 수 없는 구역도 있다. 토지거래허가구역 안의 집에는 실거주 의무가 붙고, 어기면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조 제2항에 따라 토지 취득가액의 100분의 10 범위 안에서 이행강제금이 붙는다. 손해를 보더라도 빠져나갈 출구가 아예 막힌 경우다.

지난겨울 임장을 다니다가 부동산 소장이 짚어 준 급매가 있었다. 4년 전에 자기가 중개한 물건인데 많이 내렸다고 했다. 젊은 부부였고, 대출을 많이 끼고 꼭지에서 샀다가 이자를 못 버텨 내놓은 거였다. 살 때는 그렇게 따져 봤을 사람들인데, 팔 때는 그저 상황이 나아지기를 바라는 것밖에 남아 있지 않았다. 그 물건은 나오자마자 며칠 만에 팔렸다고 들었다. 누군가에게는 버티지 못한 끝이었고, 누군가에게는 기다리던 기회였다. 같은 물건인데 말이다.

하워드 막스가 리스크를 이렇게 정의했다. 가격이 오르내리는 폭이 아니라, 회복되기 전에 팔아야 해서 굳어버리는 손실. 같은 20% 하락도 5년을 버틴 사람에게는 사건이 아니었고, 바닥에서 팔아야 했던 사람에게는 영구 손실이었다. 갈린 것은 집이 아니라 버틸 수 있는 구조였다.

번 다음이 가장 위험한 때다

탈레브가 지적한 게 하나 더 있다. 성공한 사람들은 모두 근면했고 인내했다. 그런데 망해서 사라진 사람들도 똑같이 근면하고 인내했다. 근면은 성공의 조건이지 구분자가 아니다. 그러니 번 사람이 자기를 믿는 근거가 약하다는 것이다.

그래서 돈을 번 직후가 가장 위험하다. 번 돈이 실력이었다고 믿는 만큼 다음 판돈이 커진다. 대출을 더 당기고, 잔금 계획을 빠듯하게 짜고, 전세를 더 높게 맞춘다. 운이 좋았던 결과를 실력으로 읽는 순간, 다음에 넣는 돈의 크기가 먼저 불어난다.

사기 전에 정하는 것 하나

그래서 나는 집을 볼 때 얼마를 벌 수 있는지보다 먼저 묻는다. 이 돈이 얼마까지 사라져도 내가 다시 시작할 수 있는가.

이 질문에는 전제가 있다. 선호되는 자리의 집이라면 길게 봐서 값은 결국 회복한다는 전제다. 그 전제 위에서 진짜 질문은 오르냐가 아니다. 생각보다 손해가 오래 이어질 때 내가 감당할 수 있느냐다. 평택시는 지금 KB 주간 매매지수가 2022년 7월 고점에서 20.55% 내려간 채 50개월째이고, 최근 주 값이 고점 이후 가장 낮다. 손해가 생각보다 오래 이어지는 일은 상상이 아니라 지금 진행 중인 일이다. 그 답이 예라고 서는 금액까지만 넣는다. 아니라고 나오면 그 집은 지금 내 집이 아니다. 잃어도 되는 금액은 통장에 있는 돈으로 정하는 게 아니라, 그 돈이 사라져도 몇 년 안에 다시 모을 수 있는지로 정한다. 다시 시작하는 데 10년이 걸리는 금액은 잃어도 되는 금액이 아니다.

오를 것이라는 확신은 시장이 주는 것이 아니라 내가 만드는 것이다. 그래서 확신이 클수록 한계 금액은 더 작게 잡는 게 맞다. 확신이 커질 때일수록 그 확신이 실력에서 온 것인지 운에서 온 것인지 나도 모르기 때문이다.

이 금액을 안 정하고 사면, 내렸을 때 어디가 내 한계인지 모른다. 모르는 채로 가다가 한계를 지나는 순간 알게 되는데, 그때는 손실이 이미 확정된 뒤다. 지금 보고 있는 단지가 있다면 그 단지의 시세가 지난 하락기에 어디까지 내려간 적이 있는지를 집라잡이 단지상세분석에서 펼쳐 보고, 그만큼 내 돈에서 빠져도 되는지를 먼저 답해 보자. 그 답이 서 있는 사람과 아닌 사람의 차이가, 어느 단지를 골랐는가보다 크게 벌어진다.