시군구 과열·침체 지표
시군구별 평당가 추세 강도를 두 갈래로 측정하는 도구입니다. 특정 시점(2021년 6월 전고점·2023년 1월 전저점) 대비 누적 변동률과, 최근 3개월~3년 구간의 RSI(RSI=상대강도지수. 0~100 사이 값으로 최근 추세의 강도를 나타냅니다) 모멘텀, 총 7개 기준을 제공합니다.
"과열"·"침체" 같은 판정을 전국 공통 절대 기준이 아니라 같은 시도 안 시군구들 사이의 상대적 위치(5단계 분위)로 보여주는 것이 핵심입니다. 지역마다 시세 수준과 변동폭이 크게 다르므로, 상대 순위로 봐야 왜곡 없는 비교가 가능하다는 설계입니다.
1시군구 과열·침체 5단계 분위표
상단에 시도 선택 드롭다운과 7개 기준 버튼이 두 그룹(특정 시점 대비: 2021.06 전고점·2023.01 전저점 — 누적 변동 %, 최근 기간 추세: 3개월·6개월·1년·2년·3년 — RSI 0~100)으로 나뉘어 탭 없이 한 화면에 노출됩니다. 그 아래 5단계 분위 범례(강한 과열·과열·중립·침체·강한 침체)가 색상과 함께 표시되고, 전용 59㎡·84㎡ 두 카드가 나란히 배치되어 각각 시군구 랭킹 표(#·시군구·기준값·14개월 누적 변동률·상태 배지 컬럼)와 듀얼 점도표(산점도)를 보여줍니다.
두 기준 그룹의 성격이 다릅니다 — "특정 시점 대비"는 2021년 전고점·2023년 전저점 대비 KB 매매가격지수 누적 변동률이고, "최근 기간 추세"는 실거래 평당가 기반 RSI(상대강도지수)로 최근 추세의 강도를 나타내는 후행 지표입니다. 5단계 분위는 전국 절대 기준이 아니라 같은 시도 안 시군구 사이의 상대 순위이므로, 서울의 강한 과열과 다른 지역의 강한 과열은 같은 수준을 의미하지 않습니다. 랭킹 표의 상태 배지가 과열 쪽에 몰려 있는지 침체 쪽에 몰려 있는지, 점도표에서 점들이 어느 분위 색으로 뭉쳐 있는지를 함께 보면 그 시도 안에서 현재 흐름이 어느 방향으로 쏠려 있는지 가늠할 수 있습니다.
해석 가이드
"특정 시점 대비" 기준은 KB 매매가격지수를 사용합니다. 동일 단지 매칭·가중평균 방식이라 단지 구성 변화의 영향이 적고 안정적이지만, 면적 구분이 없어 59㎡·84㎡ 카드에 같은 값이 표시됩니다. 반면 "최근 기간 추세"(RSI)는 실거래 평당가 기반 후행지표로, 추세가 얼마나 강한지 측정하는 용도이지 반전 시점을 예측하는 지표가 아닙니다.
서울의 "강한 과열"과 지방 소도시의 "강한 과열"은 같은 절대 수준을 의미하지 않습니다 — 어디까지나 같은 시도 안에서의 상대 순위입니다. 거래량이 적은 지방·외곽 시군구는 RSI가 노이즈로 흔들릴 수 있고, 금리·정책·세제 같은 거시 변수는 반영되지 않으므로 "시장 사이클"·"매수매도" 메뉴와 함께 교차 확인하는 것을 권장합니다.