시계열 저평가 매트릭스
"시계열 저평가 매트릭스"는 단지 하나하나가 "자기 자신의 과거 평균과 비교했을 때 지금이 싼지 비싼지"를 산점도로 보여주는 도구입니다. 다른 저평가 도구들이 여러 단지를 서로 비교한다면, 이 화면은 같은 단지의 현재와 과거를 비교하는 시계열 관점입니다.
가로축은 현재 PIR(매매가를 소득 대비로 환산한 배수)을 그 단지의 누적 평균 PIR로 나눈 비율(%)이고, 세로축은 단지의 90일 평균 매매가입니다. 비율이 낮을수록 그 단지의 과거 평균에 비해 현재가 상대적으로 싸다는 뜻입니다.
1자기 과거 대비 저평가 산점도
산점도 차트의 가로축(X축)은 "현재 PIR(매매가를 소득 대비로 환산한 배수) ÷ 그 단지의 누적 평균 PIR × 100(%)"이며 축이 역순(reversed)이라 화면 오른쪽으로 갈수록 비율이 낮습니다. 세로축(Y축)은 단지의 90일 평균 매매가입니다. 점 색상은 연식 5분위를 나타내고, 점선은 현재 화면에 표시된 단지들의 평균 위치(수직=평균 비율, 수평=평균 가격)를 가리킵니다. 배경은 네 구역으로 나뉘어 우상단은 "저평가 후보", 좌상단은 "똘똘한채", 좌하단은 "고평가", 우하단은 "저가치" 라벨이 붙어 있고, 필터 옆에는 표본 수·평균 현재/누적 비율(%)·평균 가격·저평가 후보 개수를 요약한 카드가 함께 표시됩니다.
이 화면이 다루는 저평가는 다른 단지와 비교하는 것이 아니라, 그 단지 자신의 과거 누적 평균 PIR과 지금을 비교하는 시계열 관점입니다. 우상단(저평가 후보) 사분면에 있다는 것은 "이 단지가 최근 자기 과거 평균보다 상대적으로 싸진 구간에 있다"는 신호일 뿐이며, 2020년대 이후 신축처럼 누적 데이터 기간이 짧은 단지는 비교 신뢰도가 낮다는 점을 함께 감안해야 합니다.
해석 가이드
이 도구가 다루는 "저평가"는 다른 단지와의 비교가 아니라, 그 단지 자신의 과거 평균 대비 지금 위치가 어디인지를 보는 시계열 관점입니다. 그래서 2020년대 이후 지어진 신축 단지처럼 누적 데이터 기간이 짧은 경우 비교 신뢰도가 낮고, 1990년 이전 구축처럼 누적 기간이 긴 경우 표본은 적어도 시계열 해석의 힘은 더 강합니다.
우상단 사분면에 있다고 해서 반드시 사도 되는 단지라는 뜻은 아니며, "이 단지가 최근 자기 과거 평균보다 상대적으로 저렴한 구간에 있다"는 신호로 받아들이시기 바랍니다. 신뢰도 주의 항목에 안내된 대로 표본 기간이 짧은 단지는 참고 정도로만 활용하는 것이 좋습니다.
본 도구는 데이터 근거만 제공하며 매수·매도 결정 라벨은 표시하지 않습니다. 사분면 해석은 데이터를 읽는 틀일 뿐 매수 신호가 아니며, 최종 판단은 사용자 본인의 몫입니다.